SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ
Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade
Abrir um negócio e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial.
Ao escolher onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, investe em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, formando o que grande parte da doutrina define como o “fundo de comércio”.
Nas palavras do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa” (REsp 1.872.262).
Justeza nas relações de locação comercial
Visando proteger esse conjunto de bens na locação urbana para fins comerciais, o legislador positivou a chamada ação renovatória, a qual permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, renove o contrato por igual prazo, desde que cumpridos os requisitos legais (artigo 51, da Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato)
Entretanto, conforme esclareceu a ministra Nancy Andrighi, no recente julgamento do REsp 1.971.600, a ação renovatória não pode servir para a restrição do direito à propriedade do locador nem para a violação da natureza bilateral e consensual do contrato de locação, com a eternização da avença.
Nessa toada, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) constrói sua jurisprudência sobre o tema, tendo como base o equilíbrio entre os direitos tanto do locatário quanto do locador.
Concordância com a renovação gera responsabilidade do fiador por reajuste do aluguel
A Terceira Turma do STJ, ao julgar o REsp 1.911.617, decidiu que o fiador que não foi parte na ação renovatória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença, respondendo por todas as obrigações fixadas no julgamento da demanda – inclusive pelo aluguel determinado judicialmente, e não apenas pelo valor que havia sido proposto pelo locatário na petição inicial. A condição para isso é que tenha sido juntada à renovatória sua declaração anuindo com a prorrogação do contrato.
No caso analisado, duas fiadoras questionaram acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que as manteve no polo passivo do cumprimento de sentença para pagamento das diferenças de aluguel, após o reajuste judicial do valor da locação comercial em patamar mais alto do que o proposto pelo locatário na ação renovatória. O TJSP consignou que a declaração das fiadoras concordando com a renovação era suficiente para responsabilizá-las.
Ao STJ, elas alegaram que a obrigação de fiança gerada pela declaração oferecida na renovatória seria limitada ao valor sugerido na petição inicial, de modo que não poderiam ser obrigadas a arcar com o aluguel muito mais alto fixado judicialmente.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir a ação renovatória de locação comercial, entre eles a declaração do fiador – ou de quem vai substituí-lo na renovação – de que aceita os encargos da fiança. “O encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas, sim, o novo aluguel que será arbitrado judicialmente”, afirmou a magistrada.
Nesse sentido já decidiram a Quinta Turma (REsp 327.917 e REsp 401.036) e a Sexta Turma (AgRg no Ag 1.017.282), órgãos que, no passado, eram competentes para julgar recursos sobre locação predial urbana no STJ.
Sentença na renovatória não atinge quem já não integrava a relação locatícia
Em julgamento sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 1.521.383), a Terceira Turma entendeu que “os efeitos da sentença proferida em ação renovatória proposta contra quem já não mais figurava na relação locatícia, na condição de locadora, nos termos do artigo 472 do Código de Processo Civil/1973, não atingem o novo administrador de imóvel pertencente a fundo de investimento imobiliário constituído antes da existência de litigiosidade sobre o bem”.
“Não se pode estender os efeitos do título judicial a quem jamais integrou a relação processual, tampouco impedir a atual administradora do imóvel, proprietária fiduciária, de ajuizar a competente ação de despejo”, ponderou o relator.
O recurso especial foi interposto por locatária de uma loja em shopping center de Porto Alegre. O tribunal de origem havia reconhecido a legalidade da ação de despejo promovida pela nova administração do fundo ao qual o imóvel pertencia, mesmo após sentença transitada em julgado contra a antiga administração ter reconhecido o direito de renovação pelo locatário. O inquilino sustentou que tal sentença deveria se estender aos sucessores do fundo de investimento.
Cueva explicou que, nesse caso, a decisão dada na renovatória só obrigaria a nova direção do fundo se ficasse comprovado que não houve notificação de que uma nova administradora passou à condição de locadora no contrato inicialmente celebrado com pessoa jurídica diversa – situação diferente da consignada nos autos, em que houve o devido aviso por correio, previamente ao ajuizamento da renovatória.
“Não há falar em sucessão, na qual o sucessor assume a posição do sucedido na relação jurídica deduzida no processo, haja vista que a ação renovatória foi proposta contra quem, naquele momento, já não era mais a administradora do imóvel objeto de locação”, disse o relator.
Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos
Em maio deste ano, a Quarta Turma do STJ definiu que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552).
Na ocasião, o colegiado analisou recurso de uma rede de restaurantes contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, com base no inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato, deferiu por apenas mais cinco anos a renovação do aluguel de várias lojas utilizadas pela rede em um shopping center, sendo que o contrato original tinha sido firmado com duração de 12 anos e 11 meses.
A empresa alegou que essa limitação temporal não estaria prevista, pois o estabelecido no artigo 51 da Lei 8.245/1991 – segundo ela – é a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.
Relator do processo no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que, quando a norma dispõe que o locatário tem o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere, conforme decidiu o TJRS, ao prazo de cinco anos previsto no inciso II do artigo 51, e não ao prazo do último contrato celebrado. “O prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial”, afirmou.
(…)
Terceiro embargante não tem legitimidade para suscitar competência absoluta de juízo falimentar
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que o terceiro embargante não tem legitimidade para suscitar a incompetência do juízo que decretou a penhora de seu bem, ao argumento de que seria competente o juízo falimentar. Segundo o colegiado, os embargos de terceiro não são a via processual adequada para esse fim.
A turma negou provimento ao recurso especial de um homem que opôs embargos de terceiro contra uma empresa farmacêutica. Ele alegou que, em ação de execução promovida pela farmacêutica contra uma fazenda agropecuária, foi penhorado imóvel cuja área corresponderia à de um sítio do qual ele era possuidor e depositário, em decorrência de hasta pública realizada na Justiça do Trabalho.
Provas documentais não foram suficientes para demonstrar a sobreposição de áreas
O juiz de primeiro grau determinou a realização de perícia para analisar a alegada sobreposição de áreas, mas somente a farmacêutica recolheu os honorários periciais, mantendo-se inerte o embargante. O juízo julgou os embargos improcedentes, com fundamento na falta de realização da prova pericial por desinteresse da parte autora.
Na apelação, o embargante sustentou que as provas documentais produzidas seriam suficientes para demonstrar a sobreposição das áreas dos imóveis. Além disso, foi pedida a declaração de nulidade de todos os atos até ali praticados, uma vez que o juízo da execução seria absolutamente incompetente, pois foi decretada a falência da agropecuária executada. Com isso, os autos deveriam ser remetidos ao juízo falimentar.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a incompetência absoluta e entendeu que as provas documentais produzidas nos autos não foram suficientes para demonstrar a sobreposição.
Caberia à fazenda executada suscitar a incompetência do juízo da execução
O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, observou que a principal finalidade dos embargos de terceiro é eliminar constrangimentos indevidos de origem processual sobre o patrimônio do embargante, de modo que não se mostra possível que o terceiro embargante suscite questão afeta única e exclusivamente à parte executada.
O magistrado destacou que caberia apenas à fazenda agropecuária, nos autos do pleito executório, suscitar a incompetência do juízo da execução para expropriar seu patrimônio, com a determinação de remessa dos autos ao juízo da falência para decidir sobre a penhora do bem.
“Por conseguinte, não se vislumbra a legitimidade de um terceiro para suscitar, por meio dos referidos embargos, a ocorrência de falência da devedora – que nem sequer integra a relação processual instaurada nos embargos de terceiro – a fim de aduzir a competência absoluta do juízo falimentar para deliberar sobre eventual constrição do bem ocorrida no processo de execução”, declarou Bellizze.
Não há certeza quanto à sobreposição de áreas
O ministro lembrou que, conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao autor utilizar os meios necessários para a obtenção de interesse próprio, de maneira que, se frustrado seu ônus, deverá suportar as consequências prejudiciais aos seus próprios interesses.
O relator apontou que as instâncias ordinárias julgaram improcedentes os embargos de terceiro sob o fundamento de que as provas presentes nos autos não eram capazes de demonstrar que se tratava do mesmo imóvel. Para anular tal conclusão – acrescentou Bellizze –, seria imprescindível o reexame das provas, medida inadmissível no recurso especial, conforme prevê a Súmula 7.
“Não há certeza quanto à sobreposição de áreas, mas apenas uma possibilidade, a qual, portanto, deveria ser constatada mediante a produção da prova pericial, que só não ocorreu em razão da inércia do próprio recorrente, ou seja, o autor dos embargos de terceiro não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito”, concluiu o magistrado ao negar provimento ao recurso.
Leia o acórdão no REsp 1.810.442.
Escreva um comentário